건축생산 체계

1.2건축생산 체계
1.2.1. 건축생산 조직
건축을 하나의 생산과정으로 볼 때, 여기에 관련되는 관계자는 건축주(own : 기업주, 국가, 개인 등)와 건축기술자(architect & engineer)로 구분되며 다음과 같다.
1) 설계감리자(designer)
2) 구조계산자(structural engineer)
3) 시방서 작성자(specification writer)
4) 견적자(estimation maker)
5) 설비설계자(estimation maker)
6) 도급업자(contractor)
7) 건설노무자(laborer)

건축 생산조직은 발주자, 설계자, 감리자, 시공자로 구성된다. 발주자는 자금을 투자하여 건축물을 만들려고 하는 공사의 주문자이다. 설계자는 발주자가 의도하고 있는 요구를 파악하고, 여러 종류의 법적 규제를 만족시키며, 안전한 건축물을 설계하는 것임으로 건축물의 규모에 따라 일정 수준의 자격이 필요하다. 감리자는 발주자의 위탁을 받아 공사가 설계대로 시동 걸리도록 검사·승인 등을 실시한다. 일반적으로 설계자가 감리자를 겸하는 경우가 많다. 관공서 및 댇기업 등에서는 발주자 자체로서 설계하고, 공사감리의 기능을 가지고 있는 경우가 있지만 일반적으로는 설계·감리를 전업으로 하는 건축설계사무소에 설계를 발주하고 설계종료 후 건설회사에서 시공만을 발주한다. 외국의 경우는 설계 부문을 가지고 있는 건설회사에 ‘설계+시공’으로 발주하는 경우가 많다. 시공자는 발주자와 공사계약을 맺고 공사를 맡아서 시행하는 자이다. 발주자와 직접 공사계약을 하는 업자를 원도급자라고 하며, 원도급자로부터 발주받아 공사 부분을 도급 맡은 자를 하도급자(최근에는 하도급자를 협력 업체라고 부르는 경우가 많다)라고 한다.

1.2.2 건축공사 계약 및 입찰
기업주는 계획설계서에 따라 건설공사를 실시할 때는 직영방식으로 하거나 시공도급계약방식에 의한다. 이것은 공사의 규모, 경제적, 사회적 입지 조건에 따라 기업주가 선택한다. 
(1) 현행 시공계약제도의 분류
건축공사는 종류, 규모, 성질에 따라 적절한 제도 하에 실시되어야 한다. 그 실시방식을 분류하면 다음과 같다. 
1) 직영제도
2) 도급제도
1. 공사실시방식에 대한 분류 
일식 도급계약제도
분할도급계약제도
공사별 도급계약제도
2. 공사비 지급방식에 의한 분류
단가 도급계약제도
정액도급계약 제도
3) 실비정산 식 시공계약제도
실비, 비율 보수 가산 식 시공계약제도
실비 한정, 비율 보수 가산 식 시공계약제도
실비, 정액 보수 가산 식 시공계약제도
실비, 준동률 보수가산 식 시공계약제도
4) 공동도급 방식

(2) 도급방식
발주자가 공사에 필요한 재료를 구입하고, 작업자를 직접 고용하여 시공하는 방식을 직영방식이라고 한다. 이에 대하여 어떤 공사를 수주받아 완성하는 것으로, 보수를 약속하는 것을 도급(민법에서는 “당사자 한쪽이 어떤 일을 완성하는 것을 약속하고, 상대가 그 결과에 대하여 보수를 지불하는 것을 약속한다.”이다)방식이라고 한다. 건축공사의 경우 도급방식에 의해 시공되는 것이 일반적이며, 건설회사를 도급자라고 부르는 경우도 많다. 또 건물의 일부는 직영방식, 일부는 도급방식이라 부르는 경우도 있다.
도급방식에는 단가도급과 정액도급이 있으며, 전체의 도급금액을 결정하여 계약하는 정액도급이 일반적이다. 공사단가만 계약해놓고, 공사실시 후 그 수량에 따라 도급금액을 결정하는 방식이 단가도급이다. 설계돈 면이 완성되어 있지 않아도 계약할 수 있다. 
하나의 공사를 복수의 시공자에게 분할하여 도급시키는 방식을 분할도급이라고 한다. 이에 대하여 공사 전체를 통해 도급시키는 방식을 일괄도급이라 하고, 이러한 도급업자를 종합도급업자라 한다. 일괄도급의 가장 일반적인 방식이 일식 도급이다. 일식 도급을 더욱 확장한 방식을 턴키 방식이라고 하며, 설계·시공에서 조업 개시까지 때로는 일정 가동 기간까지의 업무도 포함하여 하나의 도급조직에 맡기는 계약방식이다. 
공사용 재료, 공사 임금에 대한 발주자와 시공자가 협력하고 그 실비를 설계자의 승인을 얻어서 견적을 내고, 주문·구입한 공사를 실시하는 방식을 실비정산방식이라 하고, 시공자는 완공공사비에 대한 일정 비율의 보수를 받게 된다. 불확정 요인이 많은 공사(토공사, 특수 구조물 등)의 경우에 유효한 방식이지만 발주자, 시공자 모두 견적 업무 등을 처리할 수 있는 조직을 갖추고 있는 것이 전제되어야 하며, 큰 공사가 아니면 불가능하다.
(3) 직영공사
직영공사는 특별전문직 도급업자의 분업이 미숙한 시기에 흔히 쓰였고, 현재는 점차 줄어 단순한 공사에 이용되고 있다. 이 방법은 시공주가 계획을 세우고, 직접 재료구입, 노무자고용, 시공기계 및 가설재 등을 구비하여 모든 공사를 자기 책임으로 시행하는 것이다. 공사내용은 단순하며, 시공과정도 용이하고, 풍부하고 저렴한 노동력 재료의 보유 또는 구입 편의가 있고, 시급한 준공을 해야 하지 아니할 때 많이 이용된다. 또 일반 도급으로는 그 대가를 정하기 곤란한 기술적 특수성이나 실험의 연구 과정이 필요할 때, 또는 실업구제사업 등에 사용되지만 최근 점차 감소하는 경향이 있다. 직영공사는 영리를 목적으로 하는 도급공사에 비리 영리를 도외시한 확실성 있는 공사를 할 수 있고, 계약도 구속되지 않아 임기응변의 처리가 가능하며, 발주·계약 등의 수속이 줄어드는 이점은 있으나 공사비의 증대, 재료의 낭비 또는 잉여, 가설재 시공기계의 비경제성과 시공관리(기술자, 기타 현장 원 고용) 능력 부족 등으로 경제상 불리하며 또한 공사기일도 연장되는 결점이 있다.
(4) 도급의 종류
도급공사란 건축주가 작성한 설계사에 따라 도급업자에게 공사계약을 체결하여 공사를 완성하는 것이다. 도급업자는 공사에 드는 모든 재료·노무·시공기계·설비 등을 제공하고, 일정 기간 내에 일정도 급액으로 공사를 완성한다. 이 도급방식에는 일식 도급 또는 총도급과 분할도급이 있다.
1) 일식 도급
한 공사의 전부를 도급자에게 맡겨 재료. 노무. 현장 시공업무 일체를 일괄하여 시행시키는 방법이고, 건축주는 계획 설계대로 시공 여부를 확인하고, 작업 내용에 대해 지도감리를 하는 것이다. 공사비가 확정되고, 책임 한계도 명료하여 공사관리가 용이할 뿐 아니라 가설재의 중복이 없으므로 공사비의 절감이 되는 이점은 있으나 건축주의 의향이나 설계도서의 취지가 충분히 이행되지 못하여 도급자의 이윤이 가산되어 공사비가 증대되며 말단노무자 지급 그미 과소하게 되어 조악한 공사가 되는 경향이 있다. 따라서 설계도서 내용의 규준 화와 시공 기술의 기계화 등으로 건축주가 요구하는 공사내용과 부합하게 건설되도록 개조방안이 강구되고, 또 제도상으로 상당한 발전을 보이고 있으므로 현행 공사 방법 중 가장 일반적인 것이다.